各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市有關單位：

　　《晉江市工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)用地實施辦法》已經(jīng)市政府第47次常務會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　晉江市人民政府辦公室        

　　2024年3月22日        

　　（此件主動公開）

晉江市工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)

服務業(yè)用地實施辦法

　　為進一步鼓勵企業(yè)轉型升級，盤活利用低效用地，提高土地利用效率，促進城市更新和高質量發(fā)展，根據(jù)《自然資源部 福建省人民政府關于印發(fā)<泉州市盤活利用低效用地試點工作方案>的通知》（自然資發(fā)〔2022〕178號）文件精神，結合我市實際，制定本實施辦法。

　　一、適用范圍

　　已納入城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫的工業(yè)（倉儲）用地，允許土地使用權人按照規(guī)定申請改變土地用途為商業(yè)、商務金融、娛樂、餐飲、旅館等不可分割銷售商業(yè)服務業(yè)用地（商品住宅除外）。

　　二、申請條件

　　申請改變土地用途應同時符合以下條件：

　?。ㄒ唬┪戳腥胝鞯夭疬w范圍；

　?。ǘ┳兏笥猛痉显敿氁?guī)劃（控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃）；

　?。ㄈ┮讶〉貌粍赢a權證書；

　　（四）無查封、無抵押（經(jīng)抵押權人書面同意的除外）等限制權利情形；

　?。ㄎ澹┤羯婕氨Ａ艚ㄖ锏模ㄖ锔淖兪褂霉δ芎?，應符合建筑結構安全、城市景觀設計、消防等相關技術要求；

　?。┤羯婕伴e置土地的，應不屬于企業(yè)自身原因造成的方可提出申請。

　　三、辦理流程

　?。ㄒ唬┲贫ǚ桨?。土地使用權人根據(jù)詳細規(guī)劃、現(xiàn)狀及擬策劃項目業(yè)態(tài)制定工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)用地項目實施方案（以下簡稱“項目實施方案”，格式詳見附件）。主要內容包括：改造地塊概述、改造方式、擬改造地塊的詳細規(guī)劃、資金來源與籌措辦法、進度安排與保障措施、預期成效等，并附必要的圖件，包括：土地利用現(xiàn)狀圖、地塊套合國土空間規(guī)劃圖和詳細規(guī)劃圖、擬改造項目現(xiàn)狀測繪圖、現(xiàn)狀建筑處置圖（在現(xiàn)狀測繪圖基礎上，標明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）、擬改造項目規(guī)劃總平面圖。涉及電鍍、化工、制革、造紙、印染等行業(yè)的，應按照《企業(yè)拆除活動污染防治技術規(guī)定（試行）》（環(huán)保部公告2017年第78號）的相關規(guī)定制定拆除活動污染防治方案。

　?。ǘ┥暾?。申請人持不動產權證書、項目實施方案等材料，向宗地所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會提出改變土地用途申請。

　　對納入全市建設用地土壤環(huán)境聯(lián)動監(jiān)管范圍的地塊在申請改變土地用途時，依照《泉州市生態(tài)環(huán)境局 泉州市自然資源和規(guī)劃局關于進一步加強建設用地土壤環(huán)境聯(lián)動監(jiān)管的通知》（泉環(huán)?！?023〕295號）嚴格落實土壤污染狀況調查評估工作。

　?。ㄈ徍?。宗地所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會對宗地是否列入征地拆遷范圍、是否取得不動產權證、是否符合詳細規(guī)劃、是否屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地、保留建筑是否存在違法建設情形等條件進行審核，符合要求的出具書面意見向市政府請示。

　　對保留建筑物的，申請人應委托在泉州市住房和城鄉(xiāng)建設局登記備案的第三方鑒定機構進行建筑可靠性鑒定，出具符合結構安全性要求的《房屋結構可靠性鑒定報告》；委托有資質的消防安全評估機構開展消防安全評估，出具《消防安全評估合格報告》。

　　（四）報批。市政府批轉市自然資源局對改變土地用途是否符合規(guī)劃、市人防辦對保留建筑物是否取得人防審批手續(xù)、泉州市晉江生態(tài)環(huán)境局對宗地是否符合環(huán)保要求等審核提出意見后，符合條件的，由市自然資源局匯總上報市政府常務會議研究。

　　（五）核定規(guī)劃條件。市政府常務會研究同意后，市自然資源局出具規(guī)劃條件明確申請用地的土地面積、用途、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標和停車位及物業(yè)用房等配套設施要求。宗地范圍內的部分用地，已被規(guī)劃為基礎設施用地、城市綠地、鄰避設施用地等公共設施用地的，應按規(guī)劃要求進行使用。

　?。┰u估。市自然資源局委托有資質的評估公司按正常市場價格進行評估，報市地價評估小組成員會議研究確定應補繳的土地價款后，上報市政府批復。

　?。ㄆ撸┕?。市政府批復后，在福建省土地使用權出讓管理系統(tǒng)錄入地塊信息，并在福建省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)以及晉江市人民政府門戶網(wǎng)站同步進行公示，公示期不少于5日。

　?。ò耍┖炗喓贤?。公示期滿無異議的，市自然資源局與土地使用權人簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同，土地使用權人在市政府批復文件下達之日起60日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款。

　?。ň牛┺k理手續(xù)。

　　1．屬空地新建或全部拆除重建的，土地使用權人補繳土地出讓金、相關稅費后，可以先行辦理土地不動產權證。土地使用權人按新用途委托有資質的設計單位編制建筑設計方案，持土地不動產權證等材料向市自然資源局申請辦理工程規(guī)劃許可證；向市住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續(xù)；向市人防辦申請辦理人防審批手續(xù)。項目建設完成后，由建設單位向市住建局、自然資源局、人防辦等相關部門申請聯(lián)合驗收，取得規(guī)劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產權證并投入使用。

　　2．屬保留建筑物改造的，土地使用權人補繳土地出讓金、相關稅費后，按新用途委托有資質的設計單位編制建筑設計方案，持土地出讓合同等材料向市自然資源局申請辦理工程規(guī)劃許可證；涉及違法建設的應由屬地鎮(zhèn)街、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)依法依規(guī)先行處置完畢；向市住建局申請辦理施工許可證、消防審批手續(xù)；向市人防辦申請辦理人防審批手續(xù)。項目改造建設完成后，由建設單位向市住建局、自然資源局、人防辦等相關部門申請聯(lián)合驗收，取得規(guī)劃、檔案、消防、人防等專項驗收合格證明及竣工驗收備案表后，按新用途申請辦理不動產權證并投入使用。

　　四、鼓勵措施

　?。ㄒ唬┰试S宗地內部分工業(yè)（倉儲）用地改變土地用途為商業(yè)服務業(yè)用地進行混合開發(fā)，但改變的部分及剩余部分均應能滿足獨立使用要求，在出具規(guī)劃條件時應明確各土地用途計容建筑面積?；旌嫌玫貞斦w持有，在不動產登記時，對屬商業(yè)服務業(yè)用途部分按商業(yè)服務業(yè)用地登記，對屬工業(yè)用途部分按工業(yè)用地登記，同時在產權證書附記上記載“宗地屬工業(yè)、商業(yè)服務業(yè)混合用地”，并列明各種土地用途的計容建筑面積。

　?。ǘ└脑祉椖可婕斑吔堑?、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的，按規(guī)定辦理農用地轉用和土地征收后，允許以協(xié)議方式供應給改造項目作為增資擴產用地。

　　五、監(jiān)管要求

　　土地使用權人在簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同時，應當根據(jù)晉江市建設用地全流程監(jiān)管實施方案的要求，與宗地所在鎮(zhèn)（街道）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簽訂項目投資監(jiān)管協(xié)議，明確產業(yè)業(yè)態(tài)、投資強度、畝均稅收、開竣工時間、股權轉讓等相關要求及違約責任。

　　六、部門職責

　?。ㄒ唬┦凶匀毁Y源局負責審核申報項目是否納入低效用地數(shù)據(jù)庫；審核項目實施方案是否符合國土空間規(guī)劃、詳細規(guī)劃等相關規(guī)劃要求；審核項目是否屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地；核發(fā)相關規(guī)劃許可文件；簽訂土地出讓合同的合同補充條款或重新簽訂土地出讓合同；明確補繳地價標準及時限，進行不動產權登記。

　?。ǘ┦凶》亢统青l(xiāng)建設局負責指導辦理消防、施工許可等基建手續(xù)，負責對項目方案有關消防部分進行審查；負責對辦理施工許可的建筑工程進行質量安全監(jiān)督。

　?。ㄈ┦谐鞘泄芾砭重撠熤笇ф?zhèn)街依法依規(guī)辦理違法建設案件。

　?。ㄋ模┦腥嗣穹揽辙k公室負責審核保留建筑物是否取得人防審批手續(xù)。

　?。ㄎ澹┤菔袝x江生態(tài)環(huán)境局會同晉江市自然資源局按權限組織或參與建設用地的土壤污染狀況調查報告專家評審，指導建設單位做好環(huán)境影響評價工作。

　　七、其他事項

　　（一）若屬國有劃撥的工業(yè)（倉儲）用地，應先行辦理劃撥補辦出讓手續(xù)，方可提出申請。

　?。ǘ┍巨k法由晉江市自然資源局承擔具體解釋工作。

　?。ㄈ?本辦法自2024年4月22日起施行，有效期至2027年9月30日止。有效期內，如遇法律、法規(guī)、規(guī)章或政策調整，則從其規(guī)定。

　　附件：工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)用地項目實施

　　方案

　　附件

工業(yè)（倉儲）用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務業(yè)

用地項目實施方案

　　一、改造地塊概述

　　1．宗地位置：該宗地位于      。

　　2．東西四至：東至     、西至     、南至     、北至     。

　　3．用地面積：宗地總用地面積為     ㎡。

　　4．土地權屬：      公司于     通過     所得，不動產權證號為     。

　　5．現(xiàn)狀用途：     用地。

　　6．現(xiàn)狀指標：地上有   幢建筑，總建筑面積約     ㎡，現(xiàn)狀容積率     ，建筑密度     。

　　7．投入產出：土地系     所得，目前      投產。

　　8．規(guī)劃情況：改造地塊符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

　　二、擬改造地塊的詳細規(guī)劃

　　根據(jù)《    控制性詳細規(guī)劃》，項目總用地面積為    ㎡，規(guī)劃用地質為       ，    ＜容積率＜    ，    %＜建筑密度＜    %，綠地率≥    %，建筑高度＜    米。

　　項目擬分    期實施改造。

　　1．第一期規(guī)劃。        。

　　2．第二期規(guī)劃。        。

　　…………

　　三、補償安置辦法

　　項目不動產所有權均歸    所有，由我司自行改造，不需要補償安置。

　　四、資金來源與籌措辦法

　　本項目改造資金約需    萬元，資金構成包含：

　　1．土地成本約    萬元；

　　2．補繳土地差價約    萬元；

　　3．納稅成本約    萬元；

　　4．改造成本約    萬元；

　　項目所有資金均由    出資改造，    籌措。    

　　五、進度安排與保障措施

　　1．第一期規(guī)劃改造開竣工時間：

　　自簽訂土地出讓合同之日起    個月內完成改造項目規(guī)劃建設手續(xù)辦理并開工；

　　自改造項目開工之日起    個月內完成竣工驗收；

　　自改造項目竣工驗收之日起進行招商，    個月內正式投入使用。

　　2．第二期規(guī)劃改造開竣工時間：

　　于    年    月    日啟動對本項改造規(guī)劃建設手續(xù)辦理，預計    個月內完成手續(xù)辦理并開工。

　　自改造項目開工之日起    個月內完成竣工驗收；

　　自改造項目竣工驗收之日起進行招商，    個月內正式投入使用。

　　3．稅收貢獻：

　　項目第一期改造完成后預計可產生約    萬元/年稅收；第二期改造完成后預計可產生約    萬元/年稅收。

　　六、歷史遺留問題

　　…………

　　七、圖件

　　1．在標準時點的土地利用現(xiàn)狀圖（1:10000—1:2000）上標示改造地塊的四至范圍。

　　2．在國土空間規(guī)劃圖（1：10000或1：5000）上標示改造地塊的四至范圍。

　　3．在控規(guī)圖上標示改造地塊的四至范圍。

　　4．擬改造項目現(xiàn)狀測繪圖（標注現(xiàn)狀建筑容積率、建筑密度、綠地率、建筑功能等）。

　　5．現(xiàn)狀建筑處置圖（在現(xiàn)狀測繪圖基礎上，標明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）。

　　6．擬改造項目規(guī)劃總平面圖。

　　實施主體：          

　　時間：